夫妻间房产赠与未过户可以撤销，律师如何帮当事人设置婚内协议
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-12 15:42 浏览次数：279
【案情简介】
吴先生与女朋友孙小姐打算结婚，因吴先生系三婚，孙小姐担心跟吴先生结婚后，二人感情不稳最终走向离婚。吴先生为表达与孙小姐相守到老的决心，提出将其名下价值3000万元的别墅赠与给孙小姐，但因别墅还有贷款，办理过户登记手续复杂，而且还要高成本的手续费。吴先生与孙小姐商量，想委托律师书写一份婚前协议将此事落实下来，故此找到广东风泽律师团婚姻律师团咨询方案。
【律师点评】
本案吴先生与孙小姐欲实施的房产赠与，面临的问题除了房产过户手续繁琐，最关键的是涉及《婚姻法司法解释》第六条关于房产赠予的效力问题。根据《婚姻法司法解释》第六条的规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理，具体便是赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。换句话说，只要房产未办理过户登记，吴先生可以随时行使撤销权撤销对孙小姐的房产赠与。
事实上，在理论界和司法实践中，关于夫妻间房产赠与可以任意撤销是否导致夫妻间就房产的财产约定失去实际意义的争议一直存在。
一种观点认为，夫妻之间有关房产的约定，只要意思表示真实且不违反法律的强制性规定，即应当认定为有效，当事人应受相关条款的约束。相较于物权法及合同法的相关规定，婚姻法中的相关规定应属于特别规定，根据特别规定优于一般规定的法律适用原则，应当优先适用婚姻法的相关规定，故夫妻之间有关房产赠与的约定即使未完成物权变更登记，离婚时法院可以判决房产归受益人所有。
另一种观点认为，夫妻间对于财产的约定合法有效，但同时应遵守合同法的规定，婚姻家庭领域的相关协议常常涉及财产权属的条款，对此类协议的订立、生效、撤销、变更并不排斥合同法的适用。
从《婚姻法司法解释》第六条规定可以看出，婚姻法司法解释三采纳的是后前述第二种观点。既然婚姻法司法解释三有了明确规定，关于夫妻间的房产赠与则势必遵循现行有效的法律规定，方能令赠与合法有效，实现当事各方的真实意愿。回归案例中吴先生和孙小姐的情况，在房产存在贷款暂时无法过户的情况，究竟该如何在法律层面实现吴先生和孙小姐的心愿，为他们的婚姻保驾护航，经过本律师团讨论并结合实践中同类案件审判观点后，我们建议：
无论吴先生是要以婚前协议或赠与合同或婚内协议的方式落实房产赠与之事实，建议将相关协议予以公证（需提醒大家注意的是，一般有贷款的房产无法办理公证手续），协议内容尽量朝着具有道德义务性质上靠近，无偿性是赠与的首要特征，所谓无偿仅指无需支付对价，但凡事都是有原因的，一个人不会无缘无故的赠与他人大额财产。如果赠与附随着道德义务，那么赠与方就不能行使任意撤销权了，且可以在相关协议内排除赠与方任意撤销权的行使，同时明确约定撤销赠与的违约责任。
本案房产婚后还会存在还贷情况，孙小姐可以要求吴先生婚后将每月还贷资金转入自己账户，再转至还贷账户还款，这样婚后还贷部分按照婚姻法规定应推定属于夫妻共有，也就是说该房产并非完全属于吴先生个人所有。如果二人决定最终签订婚内协议的，还可以在婚内协议内重申对婚姻法第十九条的适用。但为了稳妥起见，将来房产具备过户条件时建议尽快完成过户登记手续。
其实从吴先生赠与孙小姐房产是基于表达对婚姻忠诚的承诺这一宣誓性的意思表示的初衷来看，风泽律师团婚姻律师认为，或许可以寻求更好的解决方案，同样可以实现吴先生的目的。例如通过设立信托实现部分资产所有权与受益权的分离，在给孙小姐甚至是给二人将来的子女设定更为长久和稳定保障的同时兼顾吴先生的利益。
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