法律咨询 | 父亲将赠与未成年子女的房屋过户回自己名下并出售，相关法律行为如何认定？
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-14 17:32 浏览次数：291
【案例回放】
沈先生与郭女士结婚十年，育有一6岁儿子，二人婚后购买了一套价值千万的房产，登记在沈先生名下，并已付清贷款。2017年，沈先生与郭女士因感情不和就离婚事宜进行协商，沈先生劝说郭女士将房产赠与儿子，郭女士同意，二人分别办理赠与公证，将房屋赠与儿子，并办理了过户手续。随后二人协议离婚，儿子抚养权归沈先生。离婚后，沈先生以法定代理人身份代理儿子与自己签订房屋买卖合同，将房屋过户回自己名下。2018年，沈先生将该房屋出售给第三人陈先生，此时郭女士才发现房屋已不在儿子名下，愤怒之余，郭女士找到广东风泽律师团，预约婚姻家事律师进行面谈咨询。
【律师评析】
1. 沈先生与郭女士将房产赠与儿子的行为有效
本案中，虽然郭女士主张沈先生采用欺诈手段，诱骗其同意房屋赠与，但是对于沈先生是否存在诱骗行为，郭女士难以提供确切证据证明。另外，房屋赠与行为建立在双方解除婚姻关系的基础上，为解除婚姻关系所附之条件，且双方确实履行了赠与行为，该赠与行为系双方的真实意思表示，房屋经赠与公证，并已通过合法手续过户到了儿子名下。故而，该赠与行为合法有效。
2. 沈先生代理儿子与自己签订房屋买卖合同的行为无效
首先，沈先生通过房屋买卖的形式，将房屋过户到自己名下，却未履行相应的付款义务，并非真实的买卖关系。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十三条之规定：“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。”本案中，沈先生以法定代理人的名义与自己签订房屋买卖合同，在被代理人属于无民事行为能力人，而沈先生又为合同相对方的情况下，婚姻家事律师认为，沈先生在实施该行为时应当征得郭女士同意，在未取得郭女士同意或追认的情况下，沈先生的行为违背了上述法律规定。再者，根据《民法总则》第三十五条之规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”显然沈先生在未支付对价的情况下将房屋过户到自己名下的行为严重侵害了被监护人的财产权益。综上，沈先生以法定代理人名义代理儿子与自己签订房屋买卖合同的行为无效。
3. 沈先生与陈先生的房屋买卖合同有效
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。” 根据前述规定，作为善意第三人的陈先生与沈先生签订的房屋买卖合同是合法有效的，若陈先生支付了相应价款并办理了房屋过户手续，则取得房屋所有权，沈先生应对儿子承担赔偿责任。若房屋所有权尚未转移，陈先生可要求沈先生承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。
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