法律咨询 | 夫妻一方擅自出售共有房产，房屋买卖合同是否有效？
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-14 17:17 浏览次数：260
【法律咨询】
鲁先生咨询：我和妻子任小姐已结婚15年，婚后我们一起做建材生意积累了一些资产，因为我们是二婚，我比她大十几岁，我的工作又比较忙，所以婚后我在她身上花的时间不多。没想到她不甘寂寞背着我在外租房与婚外男子同居，被我知道后，她就通过法院起诉提出离婚。诉讼期间，我发现曾经登记在她名下的房产在三年前过户到她情夫的名下，但她否认婚外情，并说这套房产是卖给第三方的，钱都用来经营生意了。我想请问下婚姻律师，她是不是在恶意转移夫妻共同的财产，她和情夫之间的买卖合同是否有效?
【律师解答】
离婚案件中常常会涉及夫妻一方婚内出售其个人名下夫妻共有房产的情况。由于房产登记在一方名下，很多地区的房产登记部门在办理过户登记时只需要所有权人申明该房产无其他共有人便可在配偶一方不签字的情况下配合办理过户登记，因而导致了很多夫妻恶意转移夫妻共同财产的现象。
《婚姻法司法解释二》第十七条规定“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
对于房产出售是否属于前述规定中的因日常生活需要而处理夫妻共同财产、如果一方恶意转移是否可以要求确认房屋买卖合同无效、房屋买卖合同无效后该回转登记还是赔偿款项等问题，实践中出现了很多同案不同判的判决。自2011年《婚姻法司法解释三》正式施行后，对于前述问题的处置方式才有了明确的法律依据。
一、房屋买卖合同是否有效?
根据《婚姻法司法解释三》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”可知一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：
第一：第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;
第二：买受人支付了合理对价;
第三：买受人已经办理了产权登记手续。
在前述三个条件均已具备的情况下，应当认定房屋买卖合同有效。
二、房屋买卖合同效力确定后，对离婚共同财产分割有何影响?
根据前述规定可知，如果第三人系善意取得夫妻共有的房产，买卖合同应认定有效，此时，另一方只能依据前述规定要求擅自处分共同共有的房屋的一方赔偿给另一方造成的损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。如果第三人并非善意取得，则法院应认定合同无效，另一方可以要求恢复房产的登记，而后要求按照夫妻共同财产直接对房产进行分割。
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