法律咨询 | 深圳离婚律师谈房产权属登记问题
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-14 17:37 浏览次数：281
近来有许多客户电话咨询婚前、婚后购房登记问题，想了解婚前购买房产该如何登记？婚后购房登记在一人名下与夫妻双方名下是否一样？诉讼离婚时，房产权属登记会否影响法院的判定等？现深圳离婚律师就房产权属登记相关问题分析如下。
一、婚前房产可如何登记？权属登记如何影响房产所有权归属？
很多人咨询婚前购房是否可以登记在情侣双方名下呢？当然是可以的。如果双方婚前购房且登记在双方名下的，将认定为双方按份共有的共同财产，双方按不动产权属证书上各自的份额对该房产享有所有权。但在实际生活中，由于中国诸多地区施行房产限购政策，如：本地户籍未婚人士限购一套房产；以家庭为单位限购两套房产；已有房贷记录的首付、贷款利率均执行不同标准等。有的情侣选择在婚前购房登记在一方名下的方式来享受较低比例首付及贷款利率的优惠，但实际上婚前购房登记在一方名下有可能无法保障另一方的权益。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。可见，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，房产所有权的归属系以房产证之登记为准。若夫妻婚前购房且登记在一方名下的，根据不动产的登记原则，视为一方的个人财产。根据《婚姻法》第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产···因此，夫妻婚前购房登记在一方名下，之后办理结婚登记的，该房产有可能会被认定为系一方婚前个人财产。即使该房产系双方共同出资购买、甚至是另一方出资购买的，也极有可能视为一方对另一方的赠与，认定为夫妻一方婚前个人财产，另一方的权益无法得到保障。除非双方有签署婚前协议或就该房产的购买、出资等事宜明确签署了合约或其他相关的书面文件。
二、婚后所购房产如何登记可维护双方合法权益？
购房问题一直都是中国人的关注重心，因此很多夫妻对婚后房产登记的相关法律法规有所了解，但大多数人的观点是婚后购买的房产就都属于夫妻共同财产，在离婚时应按夫妻共同财产分割，一般是一人一半。因此，婚后购买的房产登记在谁名下无关紧要。真的是这样吗？
从法理上来说，夫妻婚后购买房产，无论登记在谁的名下，均应视为夫妻共同财产，双方对该房产均享有所有权。但综合笔者多年实践经验来看，夫妻婚后购房的登记问题却深藏学问。
首先，房产登记在夫妻一方名下的，若其私自处分该房产侵害另一方的财产权利，但另一方却无法基于共同财产主张处分行为无效。
根据《婚姻法司法解释（三）》第十一条第一款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这是基于第三人善意取得房产“五条件”的规定：一、房产系登记在夫妻一方名下；二、第三人主观上系善意购买，而非事前与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；三、第三人支付了合理对价；四、买受人尽到了合理审查义务；五、买受人已经办理了产权登记手续。在这五个条件均已具备的情况下，则不能认定房屋买卖合同无效。因此第三人可适用善意取得制度来主张其合法取得房产的所有权。此时，配偶一方无权主张买受人签订的买卖合同无效，且房产已转移登记在买受人名下，所有权属于买受人。在诉讼离婚时，配偶一方只能起诉主张另一方恶意转移夫妻共同财产，要求分割房产实际出售所得款，若一方提前将房款转移的，配偶另一方更是无法维护自己的合法权益，最终只能是申请法院强制执行，且面临着被告名下无财产可供执行的风险。
其次，在涉及诉讼离婚时，夫妻共有房产所有权的登记对该房产产权分割的最终判定也有一定影响。
如果夫妻双方名下均无其他房产，婚后购买的房产登记在一方名下的，双方均想争取房子所有权时，法院一般会考虑到不动产过户难的问题，将房产判归登记一方所有，由其按照房产市场价值现金补偿夫妻另一方。从判决时房产的现金价值来说，这样判决是公平合理的，但结合我国近年的不动产价值变化趋势及未来发展趋势来看，相较于现金补偿来说夫妻离婚时更想争取房产的所有权。若婚后购房登记在夫妻双方名下，则法院在判定房产归属时会更多地考虑双方经济能力、购房出资比例等因素，来判定房产的归属。所以即使是夫妻婚后共同购房，房产所有权的登记也是非常重要的。
随着大众法律意识逐步加强，大家对常见的法律法规尤其是与生活息息相关的婚姻家事相关的法律法规，大众普遍有一个基本的认知。正因如此，很多人会误认为婚姻家事纠纷异常简单，无需律师指导便可自行处理，最终结果却难如意。因此，深圳离婚律师提示，不论是婚前购房或是婚后购房，房产的权属登记均非常重要。任何一方均应有忧患意识，提前防患风险，以免因小失大，到头来追悔莫及。
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