法律咨询 | 丈夫私自转让房产，配偶如何维权？
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-14 17:15 浏览次数：249
【案例回放】
胡先生与江女士于2006年结婚。婚姻开始的前几年，二人的生活一直甜蜜美满。后来，随着胡先生的生意蒸蒸日上，交际圈也不断扩大。2014年，在一次应酬上，胡先生认识了薛女士并展开追求。薛女士虽知晓胡先生已婚，但还是接受了胡先生并开始同居。2018年，薛女士应承受不了外界流言，与胡先生分手，双方签署了《解除同居关系协议书》，约定胡先生名下一套2016年购置的房产给予薛女士作为补偿。此后，胡先生与薛女士签署《房屋买卖合同》并办理了过户登记手续，但薛女士并未支付转让款。不久，江女士偶然得知房产已过户至薛女士名下，在质问了胡先生时才看到了《解除同居关系协议书》，当江女士向薛女士主张房屋产权时，薛女士认为该房产系其与胡先生同居期间的共有财产，且双方已签署了《房屋买卖合同》，该房产应归自己所有。江女士认为涉案房产系双方的夫妻共同财产，胡先生贸然处置的行为已侵犯了自己的财产权益，故找到风泽律师团咨询如何维权。
【律师分析】
本案的争议焦点之一：房产系胡先生与江女士的夫妻共同财产，还是胡先生与薛女士的同居共有财产?
根据《婚姻法》第十七条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。”涉案房产购置于胡先生与江女士的婚姻关系存续期间，如果薛女士主张自己对该房产享有份额，应当提供证据予以证明，例如银行转款凭证等出资证明。否则，按照夫妻法定财产制的原则，涉案房产将推定为胡先生与江女士的夫妻共同财产。即使薛女士享有部分出资份额，归属于胡先生的那部份产权也当属于胡先生与江女士共同所有。
本案的争议焦点之二：《房屋买卖合同》是否有效?
若涉案房产系胡先生与江女士的夫妻共同财产，胡先生擅自将房产转让给薛女士的行为显然属于无权处分。虽然房产目前已经过户到了薛女士名下，但根据《物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”薛女士受让房产时，虽然与胡先生签署了《房屋买卖合同》，但是其明知胡先生与江女士存在婚姻关系，且并未支付合理的对价，而是无偿受让，故并不符合善意取得的要件，该《房屋买卖合同无效》。根据《婚姻法》第十一条的规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”综上，胡先生擅自转让涉案房产，薛女士并非善意，也未支付合理对价，故江女士可提起物权纠纷诉讼，要求薛女士协助办理相关手续，将房产恢复至胡先生名下。同时，若江女士决定与胡先生离婚，还可以就胡先生擅自处分房产造成的损失主张赔偿。
虽然根据深圳房产买卖的相关规定，交易双方应向登记机关提供相应的夫妻家庭关系和房产持有状况的证明，但实践中还是会有人通过某些方法在配偶不知情的情况下擅自处分了房产。婚姻家事律师提示，夫妻关系存续期间购置的不动产若能登记在双方名下，则可以较为有效地避免一方在违背另一方意愿的情况下作出有损另一方利益的财产处置行为。
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