夫妻一方擅自将房产抵押，怎么办？
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-12 15:11 浏览次数：246
案情简介
顾女士与何先生于2010年登记结婚，婚后在深圳市南山区购置房产一套，登记在何先生名下，尚有贷款未还清。何先生多年来从事软件开发工作，2018年5月，何先生与几位朋友商量决定辞职创业，成立一家科技有限公司，由何先生作为公司大股东，并主要负责公司管理。考虑到公司后期运营需投入大量资金，其他合伙人提议将何先生名下房产抵押贷款，投资用于公司经营。2018年8月何先生未告知顾女士就自行将其名下房产二次抵押贷款200万元，并将款项全部用于公司前期投入，直至2018年4月，顾女士才对此知情。现顾女士想离婚，对于房产在未经自己知晓和同意的情况被用于贷款，她该如何维护自身权益呢?
律师分析
一、婚后购买仅登记在夫妻一方名下的房产是否属于夫妻共同财产?
《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本案中何先生名下的房产系双方婚后购买，另外双方并未签订婚前/婚内协议等特殊财产协议，因此，即使房产只登记在何先生一人名下，仍属于夫妻共同财产。
二、夫妻一方擅自抵押房产的行为是否有效?
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条的规定，未经其他共有人的同意，共同共有人以共有财产设定抵押的，抵押无效。其他共有人知道或应当知道而未提出异议视为同意，抵押有效。一般情况下夫妻一方以夫妻共有房产抵押贷款的，属于对夫妻共同财产的处分，应征得配偶同意，贷款机构均需要求夫妻双方对贷款行为共同签字确认，但这并不排除实践中有的夫妻一方通过伪造配偶签名、谎填婚姻状态等方式办理贷款事宜的，根据前述规定本案中若顾女士主张抵押无效，需举证证明其对何先生的抵押行为不知情且不同意房产抵押，否则应默认何先生的抵押行为系夫妻双方共同意思表示，抵押行为应为有效。
值得注意的是，夫妻一方将房产擅自抵押的，所涉及的并非仅仅是夫妻双方权益，还涉及到第三方抵押机构的权益，夫妻一方的不知情无法直接对抗第三方机构对抵押权的善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权;(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中何先生擅自将属于夫妻共同所有的房产抵押贷款，属于无权处分，本案中抵押是否有效，即抵押机构是否能善意取得抵押权。因不知何先生具体以何种理由办理房产抵押，故在顾女士无法举证证明抵押机构存在下述过错的情况下，法院一般会认定前述抵押行为有效，以此保障抵押机构合法权益，维护经济秩序：(1)抵押机构对前述房产属于顾小姐与何先生夫妻共有及顾小姐不同意抵押的情形知情;(2)抵押机构对何先生婚姻状况未尽相应审核义务;(3)抵押未登记。
三、夫妻一方擅自抵押房产的，配偶一方如何救济?
《中华人民共和国婚姻法》第四十七条规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。回归前述案例，顾女士提出离婚，何先生名下的房产属于夫妻共同财产，顾女士有权要求分割，但鉴于何先生名下房产现已办理抵押登记，在未还清前述贷款前房产无法办理过户登记。另外，若何先生不能依抵押合同约定按期偿还贷款抵押机构有权依据合同约定对该房产优先受偿，甚至包括拍卖房产等风险。因此，基于前述因素，司法实践中法院通常会判定房产归何先生所有，但何先生应当按房产的公允价值以现金方式向顾女士支付相应的补偿款。
深圳离婚律师提示，本案中何先生擅自以夫妻共有房产对外设定抵押，在抵押合同确已生效时，顾女士可从前述贷款系何先生擅自抵押获得、贷款未用于双方家庭生活、顾女士对此不知情等方面举证证明抵押、担保的债务属于何先生个人债务，否则还会有共同承担前述贷款的风险。
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