离婚协议分割房屋未过户的对外效力究竟如何？
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-12 15:53 浏览次数：347
【基本案情】
黄某与唐某于2010年6月登记结婚，双方均系再婚，各带有一名子女共同生活。2015年1月黄某与唐某因感情破裂协议离婚，在离婚协议中约定登记在唐某名下位于深圳市福田区X小区的一套房屋归黄某所有。黄某与唐某登记离婚后，黄某与女儿一直居住在该套房屋内，但双方一直未办理该套房屋产权过户手续。2016年2月黄某从朋友口中得知，唐某于2016年1月与李某签订《房屋出售协议》，约定唐某以260万元的价格将该套房屋出售给李某，且李某已经支付全部购房价款。黄某认为离婚协议中明明已经约定了离婚后该套房屋归自己所有，唐某怎么还能将其卖给李某呢？
【案例分析】
根据《婚姻法》司法解释（二）第8条的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中黄某与唐某签订的离婚协议，是当事人的真实意思表示，具有法律效力。离婚后黄某一直居住在该房屋内，双方虽未办理该套房屋产权过户手续，但根据《中华人民共和国物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，本案中黄某与唐某离婚后虽未办理房屋产权过户手续，但签订的离婚协议仍是合法有效的。
夫妻双方离婚时签订的离婚协议中约定财产分割的条款，其性质属于民事合同，效力的认定适用《合同法》和《婚姻法》的相关规定。根据《物权法》第9条和第14条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记的不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中黄某与唐某签订的离婚协议是合法有效的，在房屋办理过户手续前，黄某就该离婚协议中对该房屋权利归属的约定享有请求唐某变更房屋登记的权利，这是一类债权请求权，离婚协议中对不动产的权属约定不直接产生不动产的物权变动的效力。但在该房产办理过户登记手续之前，黄某不能因为离婚协议的约定而直接成为该房屋的所有权人，也不能因离婚后一直居住在该房屋内主张直接支配该房产而成为房屋的所有权人，此时房屋依然登记在唐某名下，唐某仍是该房屋的所有权人。黄某此时仅就该合法有效的离婚协议对唐某享有要求过户该房屋的债权请求权。
从时间上看，黄某的请求权早于李某的请债权。但债权的成立时间并不影响债权的平等性，唐某在将该房屋出卖给李某时，作为同一房屋的买受人李某与黄某处于平等债权人的地位。黄某与唐某签订的离婚协议本质上是合同法律关系，且离婚协议并不公开，第三人李某无法知晓离婚分割协议的存在及具体内容。李某是通过合法方式购买标的不动产的当事人，且买受人李某已经交付了所有房屋价款，表明买受人要求取得该房屋所有权的意愿强烈。我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。此时基于对交易安全和秩序的保护，应当优先于李某取得标的不动产的物权。本案中黄某因未及时办理不动产过户手续，在此种情形中很难再就该房屋主张所有权。
那黄某的权利要如何救济？虽不能再对该房屋主张所有权，此时黄某仍可依据离婚协议的约定内容向唐某主张债权。争议的处理应以合同法作为基础，根据《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，黄某可向违约者唐某主张违约责任的承担。
深圳离婚律师提醒，房屋未依据离婚协议的内容办理过户手续，并不影响离婚协议中关于房屋归属约定的效力。但之后若不及时办理过户手续，可能将遭遇人财两空的窘境。
【法律规定】
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条
婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
《物权法》第九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《物权法》第十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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