以个人房产租金偿还婚后房产贷款，婚后房产是否属于个人财产？
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-12 15:13 浏览次数：289
【案例回放】
2011年，廖先生与白女士相恋，2012年二人决定结婚。廖先生名下有一套房产A，但考虑到该房产不适宜双方婚后共同居住，于是廖先生又购置了B房产，首付由廖先生以个人财产出资，登记在廖先生名下。婚后，廖先生与白女士居住于B房产，同时A房产用于出租，每月租金用于偿还B房产的房贷。2018年，廖先生向法院起诉请求解除与白女士的婚姻关系，并主张房产B系自己的个人财产，要求判归自己所有。白女士同意离婚，但不同意财产分割方案。
【案例评析】
本案中，廖先生之所以主张房产B系自己的婚前个人财产，系因为该房产系婚前购买，首付系廖先生个人出资，婚后每月还贷的资金系来源于自己的婚前个人房产A出租所得的租金，故认为该房产与白女士无关，所有权理当归属自己。故而，本案的争议焦点在于，婚前房产在婚后租金收入是否属于夫妻共同财产。
实践中，有不少人会与廖先生持同一观点，认为房产租金属于法定孳息，根据《婚姻法解释三》第五条的规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”所以，涉案房产B应当属于廖先生的个人财产。婚姻家事律师并不赞同此观点。
何为法定孳息，我国并没有明确的法律规定，百度百科中对这一专业词汇的定义为：“法定孳息是指不使用原本所获得的对价，如银行的利息、房屋的租金等。”但婚姻家事律师认为，此释义有误导大众之嫌。房产租赁行为本身就是一种经营活动，出租人通过房产的招租、出租、管理、维修等经营行为从而获得经营收益。也就是说，房产租金的获取实际上与出租人的管理行为密切相连，并不像一般的银行利息，仅仅存放资金，无须其他任何劳务就能持续获得收益。根据《婚姻法》第十七条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(二)生产、经营的收益。”因此，婚前房产在婚后通过出租的经营行为所获得的租金应当属于夫妻共同财产。最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》第56辑中亦明确指出：“一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。”故而，涉案房产B虽是由廖先生婚前购买并承担首付，但婚后系以夫妻共同财产偿还贷款，故白女士有权要求分割。
《婚姻法解释三》第十条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”根据前述规定，房产B系廖先生的个人婚前财产，但白女士有权对该房产婚后还贷的款项及对应的房产增值主张分割。
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