婚后将婚前房产出售后置换成新房，如何分割？
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-12 15:38 浏览次数：281
【案情简介】
鲁先生与俞小姐相恋两年后登记结婚，婚后鲁先生将双方父母接到家中居住，因家中人员增加，鲁先生婚前购置的房产显得非常拥挤。二人打算未来生育两个孩子，为解决家庭成员居住问题，鲁先生将婚前全额付清的房产出售后在深圳首付了一套价值千万的复式楼房，登记在鲁先生名下;之后由鲁先生还贷。购置房产一年后，二人的宝宝出生，怀孕期间及孩子出生后俞小姐的情绪很不稳定，夫妻双方产生了不少矛盾;此外，双方的父母居住在一起，因生活习惯及照顾幼儿的方式不同也发生了许多次争吵，夫妻俩的感情在这些争吵中逐渐淡漠，最终二人决定离婚。此时孩子刚满1周岁，二人在协商离婚时对孩子抚养权及房产分割问题产生了分歧。
【律师点评】
一、抚养权归属问题
根据《关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第1条规定，两周岁以下的子女，一般随母方生活。母方有下列情形之一的，可随父方生活：（1）患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，子女不宜与其共同生活的;（2）有抚养条件不尽抚养义务，而父方要求子女随其生活的;（3）因其他原因，子女确无法随母方生活的。故本案未满2周岁的小孩一般会判给女方，但如果鲁先生有证据证明俞小姐的情绪不稳定系出于精神疾病或其他严重疾病的，鲁先生还是有机会争取到孩子抚养权。
二、千万复式楼房分割问题
要厘清本案复式楼房如何分割问题，需要将房产涉及的两笔资金来源作出梳理，第一笔是首付款，第二笔是购房后的每月贷款。
从案情的介绍，我们知道首付款的取得是在婚后，那是否可以直接依据《婚姻法》第十七条规定推定为夫妻共有财产呢？答案是否定的，因为首付款的来源系鲁先生婚前房产出售后的房款，并不是鲁先生婚后收入的工资、奖金、生产经营收益、知识产权收益或受赠所得的财产，该套房产属于鲁先生婚前财产是确定无疑的，其将婚前房产出售的行为，其实就是婚前财产在其个人财产形式上的一种转化，故首付款部分应当认定为鲁先生的婚前财产。
第二笔即是购房后的每月贷款，如果每月贷款资金来源于鲁先生的工资收入，那么这套复式楼房可以理解为是由鲁先生使用婚前财产购买，使用夫妻共同财产还贷的情况，根据《婚姻法司法解释三》第十条规定可知，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿，即鲁先生应就房产还贷部分及对应增值部分对俞小姐进行补偿。
如果每月贷款资金来源于鲁先生的婚前存款，或者鲁先生婚前房产出售后所得款项没有全部用于首付款，余额部分用于归还房产贷款的，且有对应银行流水佐证前述事实的，复式楼房则全部是鲁先生婚前财产转化而来，应认定为鲁先生的个人财产，且房产增值属于自然增值，按照《婚姻法司法解释三》第五条规定“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”可知，房产增值部分也应认定为鲁先生的个人财产。
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