离婚协议中处分父母所购房产，是否有效？
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-12 15:34 浏览次数：283
【案情简介】
2014年6月陆先生与夏小姐相识于某交友网站，双方一见钟情，于2014年8月登记结婚。陆先生父母考虑到儿子结婚，于2014年7月全额出资在深圳罗湖购买一套房产登记在陆先生名下。婚后陆先生与他人合伙经营一家软件开发公司，占股70%，陆先生与夏小姐结婚后，夏小姐便表示不愿再外出工作，陆先生对此也不强求。因双方相识时间较短，婚前感情基础薄弱，婚后两人常因家庭琐事争吵不休，陆先生整日承受家庭与工作的双重压力痛苦不堪。经两人协商约定，陆先生同意其婚前房产归夏小姐所有，公司股权全部归陆先生所有，之后双方按离婚协议约定前往不动产登记中心办理房产过户手续。
陆先生母亲刘女士得知后，向法院起诉要求确认陆先生与夏小姐离婚协议中关于罗湖房产的约定无效，主张陆先生无权处分该房产，要求夏小姐返还房产。
【律师分析】
《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。据此，离婚协议中只能对夫妻双方个人财产、夫妻共同财产做出约定，对他人财产的处分约定视为无效。本案中刘女士起诉主张陆先生、夏小姐所签订的离婚协议中对罗湖房产的处分行为系无权处分，认为该房产系其全额出资，不属于陆先生之财产，陆先生仅为其代持，要求夏小姐返还房产。综观本案，双方争议焦点在于确认陆先生名下罗湖房产所有权人。刘女士在儿子结婚前为其购置房产一套，双方并未签订房产代持协议，《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，表明不动产的所有权以公示登记为准，房产所有权人为陆先生。陆先生通过离婚协议中的约定将房屋的产权确定为夏小姐所有，且后续实际履行了离婚协议中的约定，将房产所有权变更登记至夏小姐名下，陆先生对房产的处置行为应视为其对个人财产作出的处分，在不存在欺诈、胁迫等合同法第52条规定的可认定协议无效的情形下，该处分行为系有权处分，具有法律效力。
实践中，诸多父母出资为子女购置房产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条第一款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。本案中刘女士为陆先生的购房行为应视为对陆先生的个人赠与，罗湖房产应属于陆先生之婚前个人财产，陆先生有权在离婚协议中对其进行处分。在陆先生夫妻双方未签订婚前财产协议、婚内财产协议等对双方名下财产作出特殊约定时，陆先生名下房产的“婚前个人财产”属性不因其登记结婚而变更。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，陆先生与夏小姐在离婚协议中约定陆先生名下的婚前罗湖房产归夏小姐所有是对其个人财产的约定，协议系双方真实意思表示，对双方具有法律效力，双方应当遵守。
深圳离婚律师提示，婚前父母出资为子女购置房产，离婚时对该房产的分割需要综合考虑如下因素：一方/双方父母出资比例、房产登记在出资方/非出资方/双方名下、婚后是否还贷等，最终根据实际情况进行具体分析。父母在出资为子女购置房产时，若不希望房屋产权因子女的婚姻变故发生变化，可将房产登记在父母名下，或要求子女夫妻双方签订婚前财产协议等方式明确约定房产归属，避免将来引发纠纷。
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