商品房如何分割？——离婚析产专题(一)
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-12 14:45 浏览次数：221
众所周知，无论是个人资产配置还是家庭资产配置，国人最喜欢的资产种类就是不动产。从中国人的传统观念角度，“能有头上一片瓦”似乎被认为是成家立业的首要标志，但凡经济能力可以负担，都愿意去购买不动产，更何况不动产多年来确实持续升值，几乎让所有购买者都获利颇丰。在最近二十年我国经济飞速发展的过程中，不动产的确一枝独秀，始终位列各类资产的增值率排行榜榜首位置。也正是因为大众对不动产的偏爱，导致几乎在所有的离婚纠纷案件中，都会涉及不动产的分割问题。然而，现实生活中不动产的形态复杂，基于获取方式、对价支付等情况的差异会令不动产在物权分割原则、分割方式等方面发生诸多变化。虽然《婚姻法》和最高法院针对婚姻法做出的三个司法解释中对离婚案件房屋的分割、房屋的价值、房屋的归属等问题也做出了一些具有实操性的规定，但司法实践中因前述问题引发的争议仍然较多。
在离婚析产案件中最常涉及的不动产种类就是商品房，本文所述之“商品房”作狭义解释，即仅指具有合法物权凭证的不动产，就是大众所说“有红本房产证”的不动产。申茵潘晶律师团婚姻家事律师认为，在离婚纠纷案件中涉及到财产分割事宜，首先需要对财产进行“定性”，即确定该财产是否属于夫妻共同财产，是部分属于还是全部属于。在确定了财产性质后，再进行“定量”，即计算财产价值。商品房在离婚析产过程中的“定性”通常需要结合商品房出资和产权登记两个方面的情况进行分析。
(1)以共有财产出资，登记在一方或双方名下的
在婚姻关系存续期间以夫妻共有财产出资的，无论是登记一方名下还是双方名下，该房产属于夫妻共同财产。
在未缔结婚姻关系时双方共同出资的，需要根据出资比例、产权登记中是否明确了财产份额等情况以按份共有或共同共有来进行划分。
(2)以个人财产出资，登记在出资方或双方名下的
以个人财产出资登记在出资方名下的，无论购房行为发生在婚前还是婚后，该房产均应当认定为系出资方婚前个人财产。但若该房产有按揭且在婚姻关系存续期间以夫妻共有财产支付按揭款的，则该部分按揭款及对应的房产增值部分的价值应当在离婚析产时进行分割。当然，这并不改变该房产系出资方个人财产这一权属定性。
以个人财产出资婚前即登记在双方名下的，根据婚前出资方购买房产的款项给付的路径不同，有可能产生不同的法律认定。购房款系出资方名下账户全额支付至房产出售方的，我们认为系出资方向非出资方实施房产赠与，基于房产赠与已经办理了产权登记，则该赠与系不可撤销的赠与;但若购房款由出资方将款项转至非出资方账户内，即有部分购房款是由非出资方账户支付至房产出售方的，则可以主张出资方赠与了金钱，而金钱赠与是可以主张撤销的。
(3)婚前以个人财产出资登记在出资方名下，婚后将全部或部分产权更名至非出资方名下的
现实生活中，婚后加名的情况比较常见，司法实践中均认定为系出资方向非出资方实施的不可撤销的房产赠与。
婚姻家事律师曾经遇到过不少案件，一方在婚前以个人财产出资购房，但将房产登记在非出资方名下。这种情况下一旦后续出现婚变，对出资方而言较为被动。因为从产权登记角度而言，房产应当属于非出资方的婚前个人财产，出资方若是有充分有效的证据能证明购房款系自己支付，可以通过主张债权或主张资金赠与的撤销要求返还购房款，但这两类主张实际上都无法令出资方获得房产所有权，甚至连房产的增值收益都有可能被认定为非出资方的个人财产。是否能直接主张房产系出资方所有呢?申茵潘晶律师团婚姻家事律师曾经代理的一个离婚纠纷案件基于房产系由非出资方代持这一特殊情节而最终通过调解方式令出资方获得了房产所有权确认，但每一个案件的具体情况都不一样，针对个案还是需要根据案件的细节来分析，不宜一概而论。
婚姻家事律师提示：若将属于婚前个人财产的房产在婚姻关系存续期间出售，继而又以出售款购买新的房产，则务必要确保该婚前房产出售后的款项并未与夫妻共同财产发生过混同，换句话说，要从银行流水中能明确辨析出后续购买新房产的款项就是婚前个人房产出售所得款项。否则，极有可能出现后续新购房产被认定为系夫妻共同财产的情况。在实务中，经常发生因此类情况导致的离婚析产纠纷。
(4)婚后一方父母出资购房，登记在出资人子女名下的
婚后一方父母出资购房，登记在出资人子女名下的，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
(5)婚前一方父母出资购房，登记在出资人子女名下
实质这就属于出资人子女个人婚前财产，婚姻家事律师提示：若并非全额出资，该房产在子女婚后以夫妻共同财产还房贷的，在夫妻关系存续期间偿还的贷款及相应增值部分在离婚时另一方有权主张分割。
(6)双方父母共同出资购房，产权登记在子女名下的
若双方父母共同出资购房，产权无论是登记在子女一方名下还是双方名下的，均可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。但若双方父母出资并未覆盖全部房款，即有房贷是以夫妻共同财产给付的，则关于婚后共同还贷的部分及其对应的增值收益则又要另行适用分割方案。
婚姻家事律师认为，基于每一个案中涉及的相关资产状态均存在差异，在资产的分割方式上亦会产生不同。而且往往是细节差异最终令房产在“定性”和“定量”这两个问题上都会产生截然不同的认定。因此，本文只能就较常见的情况下对商品房分割的一般性原则和方式进行分析，根本无法穷尽现实生活中的所有可能一一列明。涉及具体个案还是需要当事人将资产的相关信息全面告知律师，再由律师就商品房分割问题提出有针对的、可实施的分割方案。
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