“小产权房”如何分割？——离婚析产专题(二)
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-12 14:45 浏览次数：220
提到离婚纠纷中的不动产分割，大家直接想到的就是商品房，但实际上商品房只是不动产范畴内的一部分。在离婚案件司法实践中，“小产权房”也是经常会涉及到的一类不动产。“小产权房”在离婚析产时应该如何进分割呢?申茵潘晶律师团婚姻家事律师为大家解读。
小产权房是与商品房相对的一个概念，两者的核心差异就在于该不动产的物权是否完整。现实生活中小产权房的获取通常分两种情况，一是原始取得，即小产权房的权利人系基于特定身份而获得房产，例如常见的情况就是村民在宅基地上自建的房产就属于原始取得。二是协议取得，即小产权房的原始权利人通过协议方式将房产的使用权转让给第三方，往往第三方并不具有持有小产权房的特定主体身份。但无论是哪种情况，基于小产权房实际并非法律意义上的物权，因此从离婚析产角度来说，并不具备所有权分割的基础。
《婚姻法司法解释二》第二十一条规定： “离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。” 在离婚案件中关于“小产权房”通常是适用前述司法解释的规定作为分割原则。
笔者所在的广东深圳地区，由于早期开发建设时期大量“城中村”的出现，因此离婚案件中涉及“小产权房”分割的情况甚是常见，而且由于深圳地价高，房地产的价格也一直居于全国各地房价排名的前几位，“小产权房”经济价值虽不及商品房，但也不容小觑。也正是因为前述地域性的特点，深圳中院人民法院还曾经对“小产权房”分割问题出具了明确的裁判指引。
《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》三十三规定：“离婚时当事人请求对没有取得产权证的农村自建房进行分割的，人民法院可以根据实际情况对该房的使用权作出处理，判决享有使用权的一方应当补偿对方使用期间该房相近地段一半面积房屋的租金损失;当事人请求对违法建筑进行分割的，人民法院原则上不予处理，但当事人请求分割违法建筑拆除后的残值部分除外。”
婚姻家事律师提示：离婚析产关于“小产权房”的分割实质上是对房产使用权收益的分割，并非所有权分割。因此在离婚析产过程中尤其是在离婚诉讼时，当事人主张分割的应当是小产权房在婚姻关系存续期间产生的收益，若主张“分割房产所有权”，则该主张势必无法实现，继而令权益受损。
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