以婚前房产转让款婚后购房，离婚时如何分割
来源：申茵、潘晶律师团 发布时间：2019-12-12 15:57 浏览次数：214
【案情简介】
白先生与李女士系公司同事，2001年2月两人在深圳龙华民政局登记结婚。2000年10月白先生父母全额出资为白先生在深圳龙华购置了一套房产，登记在白先生个人名下。2005年婚生子出生，白先生考虑到小孩今后的学习生活，便用以房换房的方式换购一套位于深圳福田区的学位房，登记在白先生名下，双方共同还贷。现因两人工作聚少离多，感情逐渐冷淡，双方都想离婚，但是就房产的分割发生了争议。
【意见分歧】
第一种意见认为：福田区的房产应认定为白先生的婚前个人财产，婚姻关系存续期间处置婚前个人财产获得的款项也属于婚前个人财产，因此以婚前个人财产购置的房产，财产的属性当然仍属于婚前个人财产，李女士无权要求分割。
第二种意见认为：福田区的房产是在婚姻关系存续期间购置的，且该房产购置后由夫妻双方婚后共同还贷，因此，福田区的房产属于夫妻共同财产，李女士有权要求分割。
【律师分析】
广东风泽律师团深圳离婚律师认为以上观点都存在偏差，深圳离婚律师的观点：若白先生有充分证据证明其用出售婚前个人财产—龙华区的房产所获得的款项购置了福田区的房产，则福田区房产的性质仍属于白先生的婚前个人财产，但是福田区的房产在婚姻关系存续期间的共同还贷及其对应的增值部分应属于夫妻共同财产，李女士有权要求对婚后共同还贷及其相应的增值部分的财产价值进行分割。
若该纠纷实际进入诉讼程序，深圳离婚律师认为，该房产最终会如何认定、该如何分割，重点在于双方的举证情况。从理论上来说，根据《婚姻法司法解释一》第19条规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。本案中登记在白先生名下位于深圳龙华的房产系其父母婚前为他购买，属于白先生的婚前个人财产，因此处置龙华区房产获得的款项也应当属于白先生的个人财产，白先生在婚姻关系存续期间用处置个人财产所得款项新购买的房产，也应当认定为是其婚前个人财产。
根据《婚姻法司法解释三》第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。协商不成的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。” 白先生“以房换房”后是由夫妻共同还贷，由于婚姻关系存续期间双方的收入等均属于夫妻共同财产，因此，对于换购后的房产婚后共同还贷及其对应的增值部分应属于夫妻共同财产，李女士有权要求分割。
虽然从理论上来说，该房产应认定为白先生的婚前个人财产，但是在实际判例中却有很多不同的结果。在诉讼过程中，白先生该如何证明该房产系用其婚前个人房产换购？说明该房产之购房款来源尤为重要。深圳离婚律师提醒您：在婚姻关系存续期间处置婚前房产时，如何保持婚前财产与婚后财产的隔离是非常重要的。在夫妻双方均同意的情况下，双方可以签订婚前（内）财产协议、办理婚前财产公证等，若夫妻间无法达成一致协议，一方在处置婚前房产时应保留好婚前房产之购房合同原件、付款凭证；在处置完婚前房产后应保留好买卖合同，而且售房所得款最好是全部转入本人的同一银行账户，转入后避免与其他夫妻共同财产混同；婚后若用婚前房产售房所得款新购房产，可以直接从前述收款银行账户直接转入开发商指定账户，避免资金多账户间周转，届时无法解释清楚购房款来源，无法证明是用个人婚前财产。
【相关法条】
《婚姻法司法解释一》第十九条 《婚姻法》第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
《婚姻法》
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
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